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AFFITTO RISCATTO - RENT TO BUY

Il decreto sblocca italia ha regolamentato il cosiddetto "rent to buy", ovvero quel particolare contratto che permette di disporre immediatamente di una nuova casa con la possibilità di acquisto della stessa dopo un periodo di tempo e al prezzo preventivamente concordato dalle parti. un passo importante, in particolare in questo momento di crisi, con il quale si punta a facilitare l'acquisto di immobili. ma a chi conviene questo tipo di contratto?

- compratore: il "rent to buy" conviene a chi necessita, in tempi brevi, della disponibilità di un immobile e non ha i fondi sufficienti per acquistarne uno e/o non ha le garanzie per ottenere un mutuo e non vuole rivolgersi al mercato delle locazioni. con il "rent to buy" il futuro acquirente può ottenere l'immediato conseguimento dell'immobile diluendo nel tempo l'impegno finanziario. è, infatti, possibile imputare al prezzo di vendita tutto o parte dei canoni corrisposti durante il periodo di godimento dell'immobile precedente alla vendita.

- venditore: il "rent to buy" conviene a chi non ha così tanta fretta e/o mancanza di liquidità e/o difficoltà a ottenere un mutuo. ma anche a quel venditore che vuole procedere all'acquisto di una nuova casa e alla vendita di quella di proprietà con maggiore calma e tranquillità. con il "rent to buy" il venditore può collocare velocemente il bene mettendolo a reddito.

- i vantaggi del "rent to buy": questa formula - disciplinata dall'art. 23 del dl n. 133/2014 - consente di bloccare il nuovo immobile cominciando a versare un canone periodico, evitando così di diventare allo stesso tempo proprietario di due diverse case, con conseguente imposizione fiscale, di avere più tempo per realizzare la vendita di quella vecchia a un prezzo più congeniale alle proprie aspettative e, conseguentemente, di evitare nell'immediato gli oneri finanziari derivati dall'accensione di un Mutuo, diminuendo al contempo quello che sarà l'importo da richiedere in prestito per acquistare quella nuova.

Il legislatore ha previsto un contenuto contrattuale flessibile, lasciando alle parti la possibilità di stabilire autonomamente gli aspetti maggiormente caratterizzanti del rapporto negoziale: dall'ammontare del prezzo di acquisto alla durata del periodo di godimento del bene anteriore alla vendita, dall'importo e dalla periodicità dei canoni da anticipare al proprietario alla misura in cui gli stessi potranno poi essere scontati sul corrispettivo finale.

Nell'interesse del proprietario è stato previsto che l'accordo si risolva ove il futuro acquirente non paghi, anche non consecutivamente, un numero minimo di canoni, che può essere consensualmente stabilito dalle parti, ma che non può essere inferiore a un ventesimo del loro numero complessivo.

In caso di risoluzione del contratto per inadempimento il proprietario dovrà quindi restituire la parte dei canoni imputata al prezzo di vendita, maggiorata degli interessi legali. in caso contrario, invece, il futuro acquirente dovrà restituire l'immobile e perderà il diritto di riscatto dei canoni, i quali saranno incassati dalla controparte a titolo di indennità, salvo diversa previsione contrattuale.